Tα μυστικά της νέας διάταξης με την οποία παρέχεται τριετής απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος επί των ενοικίων σε όσους ιδιοκτήτες ακινήτων, μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2025, διαθέσουν κενές ή αδήλωτες ή βραχυχρόνια εκμισθούμενες κατοικίες για μακροχρόνιες μισθώσεις τριετούς τουλάχιστον διάρκειας αποκαλύπτει η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων.
Απαντώντας σε ερωτήσεις ιδιοκτητών κατοικιών από όλη τη χώρα σχετικά με τη σημαντική αυτή διάταξη του άρθρου 9 του πρόσφατα ψηφισθέντος νέου φορολογικού νόμου, η ΠΟΜΙΔΑ διευκρινίζει τα εξής 10 σημαντικά σημεία:
1. Τι προβλέπει γενικά η νέα διάταξη: Με το άρθρο 9 του υπό δημοσίευση νόμου του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών προβλέπεται η χορήγηση απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος για 3 έτη σε φορολογούμενους που κατέχουν κατοικίες έως 120 τ.μ., τις οποίες εκμίσθωσαν ή θα εκμισθώσουν με συμβάσεις μακροχρόνιας μίσθωσης τουλάχιστον τριετούς διάρκειας, κατά το χρονικό διάστημα μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2025. Η απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος θα ισχύσει για τα ενοίκια που θα εισπράξουν οι ιδιοκτήτες αυτοί στα τρία πρώτα έτη ισχύος των συμβάσεων μακροχρόνιας μίσθωσης, τα οποία έπονται του μήνα υπογραφή της σύμβασης μακροχρόνιας μίσθωσης εφόσον την ημέρα της σύναψης της μίσθωσης αυτής ισχύει μία από τις παρακάτω περιπτώσεις:
α) Η μακροχρόνια εκμισθούμενη κατοικία κατά τα φορολογικά έτη 2022 και 2023 ή κατά τα φορολογικά έτη 2022, 2023 και 2024, αν η μίσθωση καταρτιστεί το 2025, έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος του ιδιοκτήτη ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2) ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε ως δευτερεύουσα κατοικία του ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε ως δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (έντυπα Ε1 και Ε2) ή
β) Η μακροχρόνια εκμισθούμενη κατοικία, κατά το φορολογικό έτος 2023 αν η μακροχρόνια μίσθωση καταρτιστεί το 2024 ή κατά το φορολογικό έτος 2024 αν η μίσθωση καταρτιστεί το 2025, έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνιες μισθώσεις και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν δηλωθεί στη φορολογική διοίκηση.
2. Ποιες ευάλωτες κατηγορίες ενοικιαστών εξαιρούνται από τη ρύθμιση: Οι εργαζόμενοι του δημοσίου και του ιδιωτικού τομέα που έχουν ανάγκη να διαμείνουν σε τόπους εργασίας διαφορετικούς από τη μόνιμη κατοικία τους, για χρόνο μικρότερο από την τριετία. Αιτία για τον αποκλεισμό αυτών των περιπτώσεων είναι η απαίτηση της διάταξης να υπογράφεται σύμβαση μίσθωσης κατοικίας τριετούς τουλάχιστον διάρκειας.
- Οι πολύτεκνες οικογένειες, οι οποίες έχουν εξ ορισμού αυταπόδεικτη ανάγκη κατοικίας εμβαδού κατά πολύ μεγαλυτέρου από 120 τετραγωνικά μέτρα.
3. Πότε πρέπει να συναφθούν οι μισθώσεις: Στη ρύθμιση εντάσσονται μισθώσεις που έχουν ημερομηνία υπογραφής τους από 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως 31 Δεκεμβρίου 2025. Συνεπώς η φοροαπαλλαγή χάνεται οριστικά για τα μισθώματα από κατοικίες που μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2025 δεν θα έχουν συμπληρώσει την τριετία παραμονής σε κατάσταση «κενών» ή το ένα έτος διάθεσης σε βραχυχρόνια μίσθωση.
4. Για πόσο διάστημα θα ισχύει η φοροαπαλλαγή: Η πλήρης απαλλαγή του ιδιοκτήτη από τον φόρο στο εισόδημα που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών θα ισχύσει για το χρονικό διάστημα των 36 πρώτων μηνών ή των τριών πρώτων ετών, που ακολουθούν μετά από τον μήνα σύναψης της μακροχρόνιας μίσθωσης της κατοικίας, που εμπίπτει σε μια από τις δύο κατηγορίες (κενές-αδήλωτες ή βραχυχρόνια εκμισθούμενες).
5. Ποιες είναι οι βασικές προϋποθέσεις για τη χορήγηση της φοροαπαλλαγής:
Να πρόκειται για κατοικία επιφανείας κυρίων χώρων το πολύ έως 120 τ.μ.
- Η κατοικία να εκμισθωθεί με σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης τουλάχιστον τριετούς διάρκειας.
- Να προκύπτουν (να αποδεικνύονται) οι νόμιμες προυποθέσεις μόνον από εμπρόθεσμες δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης και φορολογίας εισοδήματος.
6. Ειδικές προϋποθέσεις για τις «κενές» κατοικίες: Κάθε «κενή» κατοικία πρέπει να πληροί μία από τις δύο πρώτες από τις ακόλουθες προϋποθέσεις, καθώς και μία ακόμη προϋπόθεση:
- να έχει δηλωθεί στο έντυπο Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος ως ΚΕΝΟ ακίνητο στα έντυπα Ε1 και Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος των φορολογικών ετών 2022 και 2023, αν η σύμβαση μίσθωσης συναφθεί φέτος, ή των φορολογικών ετών 2022, 2023 και 2024, αν η σύμβαση μίσθωσης συναφθεί το έτος 2025 ή
- να μην έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο, ούτε ως κύρια ούτε ως δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε ως δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο, στα έντυπα Ε1 και Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος των φορολογικών ετών 2022 και 2023, αν η σύμβαση μίσθωσης συναφθεί φέτος, ή των φορολογικών ετών 2022, 2023 και 2024, αν η σύμβαση μίσθωσης συναφθεί το έτος 2025
- να μην έχει υποβληθεί στην ΑΑΔΕ δήλωση πληροφοριακών στοιχείων άλλης μίσθωσης του ακινήτου κατά το έτος της μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της
7. Πρόσθετες ειδικές προϋποθέσεις για τις κατοικίες που είχαν διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση:
- Η κατοικία να έχει διατεθεί νόμιμα και αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το φορολογικό έτος 2023, ή, κατά το φορολογικό έτος 2024, αν η μίσθωση καταρτιστεί κατά το 2025.
- Να έχουν δηλωθεί στη φορολογική διοίκηση οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις.
- Ο ιδιοκτήτης να έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά το έτος της μακροχρόνιας μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της.
8. Προσμέτρηση χρόνου δικαιοπαρόχων: Με δεδομένο ότι στη νομοθεσία των μισθώσεων συνυπολογίζεται πάντοτε και ο χρόνος των δικαιοπαρόχων και ότι ο νέος νόμος δεν ορίζει το αντίθετο, στον υπολογισμό του χρόνου της τριετούς δήλωσης κατοικίας ως κενής και της προηγούμενης μονοετούς διάθεσης στη βραχυχρόνια μίσθωση, προσμετράται και ο αντίστοιχος χρόνος που διανύθηκε στο πρόσωπο προηγούμενου ιδιοκτήτη, κληρονομούμενου ή δωρητή, εφόσον είχε αυτό δηλωθεί όπως προβλέπεται παραπάνω στις οικείες φορολογικές δηλώσεις των δικαιοπαρόχων του σημερινού εκμισθωτή.
9. Κενές κατοικίες από αλλαγή χρήσης: Η φράση του τίτλου του άρθρου 9 «… από την εκμίσθωση ακινήτων που δηλώνονται ως κενά…» και του εδαφίου υπό στοιχείο i) «…έχει δηλωθεί στη δήλωση Φ.Ε. ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2)… ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ….. ούτε ως δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο….», φανερώνει αναντίρρητα τη βούληση του νομοθέτη να επιτρέψει να υπαχθούν στη ρύθμιση αυτή και κατοικίες που κατά το πρόσφατο παρελθόν ήταν κενά κτίσματα επαγγελματικής ή βιοτεχνικής κ.λπ. χρήσης, και μετατράπηκαν σε σύγχρονες κατοικίες. Αυτό συνάδει με την όλη πολιτική ενθάρρυνσης της προσφοράς ενοικιαζόμενης κατοικίας. Παρόμοια μεταχείριση ισχύει ήδη άλλωστε και για τις κατοικίες του προγράμματος GOLDEN VISA, οι οποίες μπορούν να αγοραστούν με το χαμηλό όριο των 250.000 ευρώ εφόσον ήταν πρώην επαγγελματικοί χώροι που άλλαξαν χρήση και μεταβλήθηκαν σε ανακαινισμένες σύγχρονες κατοικίες.
10. Η φοροαπαλλαγή παύει να ισχύει και χάνεται για τον εκμισθωτή αν εντός των τριών ετών της διάρκειας της μίσθωσης η κατοικία κενωθεί, δηλαδή αν φύγει πριν τη συμπλήρωση τριών ετών ο ενοικιαστής και παραμείνει κενή και χωρίς επόμενο ενοικιαστή. Η φοροαπαλλαγή παύει να ισχύει από το φορολογικό έτος κατά το οποίο η κατοικία θα κενωθεί.
Αν η κατοικία εντός των τριών ετών διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μίσθωσης, οπότε θα τεθεί και θέμα αναδρομικής καταβολής φόρου εισοδήματος για όλα τα προηγουμένως εισπραχθέντα μισθώματα που είχαν απαλλαγεί από το φόρο εισοδήματος.
Αδικία
Στο σημείο αυτό η ΠΟΜΙΔΑ επισημαίνει: «Η ορθή και πραγματική ερμηνεία και εφαρμογή της διάταξης αυτής επιβάλλει να γίνει δεκτό ότι, εφόσον ο προφανής σκοπός του νομοθέτη είναι να αυξηθεί η προσφορά κατοικιών για εκμίσθωση, αν αμέσως κατά την για οποιοδήποτε λόγο πρόωρη αποχώρηση του ενοικιαστή, με δική του πάντοτε πρωτοβουλία (π.χ. εξ ανωτέρας βίας ή αν ψευδώς δήλωσε ότι σκοπεύει να παραμείνει για ολόκληρη την τριετία), ή υπαιτιότητα (αποβλήθηκε δικαστικά γιατί δεν καταβάλλει τα μισθώματα), η κατοικία διατεθεί αμέσως για νέα τριετή μίσθωση που θα δηλωθεί στην ΑΑΔΕ, η φοροαπαλλαγή θα πρέπει να ισχύσει και για τα μισθώματα του νέου μισθωτή, μέχρι τη συμπλήρωση του 36μήνου.
Πράγματι, αν ο εκμισθωτής δεν μπορέσει να βρει άμεσα νέο ενοικιαστή, η ζημιά για όσους ενδιάμεσους μήνες τυχόν μείνει η κατοικία κενή είναι αποκλειστικά δική του. Δεν μπορεί όμως αυτό να αποτελεί αιτία να απολεσθεί το υπόλοιπο διάστημα της φοροαπαλλαγής μέχρι τη συμπλήρωση του 36μήνου. Αλλωστε η διάταξη προβλέπει ως προϋπόθεση την ύπαρξη μίσθωσης τριετούς συμβατικής διάρκειας, χωρίς όμως να αναφέρει ότι αυτή θα είναι μία και μοναδική.
Η άποψη αυτή στηρίζεται στο ότι κάθε τυχόν πρόωρη λήξη της μίσθωσης θα οφείλεται αποκλειστικά στον ενοικιαστή (πρόωρη αποχώρησή του ή αποβολή του για μη πληρωμή των ενοικίων), και ουδέποτε στον ιδιοκτήτη, δεδομένου ότι αφενός ο ιδιοκτήτης δεν έχει κανένα λόγο να προκαλέσει πρόωρη λήξη της μίσθωσης, αλλά ούτε και καμιά τέτοια δυνατότητα δεδομένου ότι η τριετής προστασία του ενοικιαστή είναι νομοθετικά απαραβίαστη. Είναι συνεπώς απόλυτα άδικο και ανεπιεικές ο εκμισθωτής να είναι καθόλη τη διάρκεια της μίσθωσης κυριολεκτικά «όμηρος» των ενεργειών ή παραλείψεών του πρώτου ενοικιαστή του, χάνοντας ακόμη και ολόκληρη την φοροαπαλλαγή εξ αιτίας της εκ μέρους του κένωσης του μισθίου για λόγο που ανάγεται αποκλειστικά στη σφαίρα της υπαιτιότητάς του».
Κριτική για αποκλεισμό ευάλωτων
Η ΠΟΜΙΔΑ, πέραν των διευκρινίσεων που παρέχει για τον τρόπο εφαρμογής της νέας διάταξης, ασκεί κριτική για ορισμένους περιορισμούς που προβλέπει, επισημαίνοντας τα εξής:
«Πρόκειται για ιστορικής σημασίας κρατική παρέμβαση για το στεγαστικό πρόβλημα με σημαντικό κοινωνικό πρόσημο, δεδομένου ότι κύριοι ωφελούμενοι από την ευρεία εφαρμογή της θα είναι όχι μόνον οι ιδιοκτήτες των κατοικιών αυτών, αλλά κυρίως οι ενοικιαστές τους.
Αντί όμως το μέτρο αυτό να εξειδικευτεί ως μοναδικό εργαλείο αύξησης της προσφοράς κατοικιών προς εκμίσθωση σε σχέση με την ιδιαίτερα αυξημένη ζήτησή τους, νομοθετήθηκε εν τέλει ως ένα φορολογικό μέτρο και με υπερβάλουσα δημοσιονομική επιφυλακτικότητα, με αποτέλεσμα να περιορίζεται δραματικά η εμβέλεια και η αποτελεσματικότητά του προς όφελος της κοινωνίας. Κι αυτό διότι αφενός μεγάλες κατηγορίες ευάλωτων ενοικιαστών μένουν αδικαιολογήτως εκτός ρύθμισης και αφετέρου πολλοί ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες κινδυνεύουν να απωλέσουν εκ των υστέρων τη φοροαπαλλαγή είτε λόγω της συμπεριφοράς των ενοικιαστών τους, είτε λόγω των υπέρμετρων διαδικαστικών προυποθέσεων που προβλέπονται από την παραπάνω διάταξη».
Πηγή: Εφημερίδα «Ελεύθερος Τύπος»
