Φορολογικό νομοσχέδιο: Τι φοροαπαλλαγές προβλέπει για τα ακίνητα

Σε δημόσια διαβούλευση έχει τεθεί το μίνι φορολογικό νομοσχέδιο και οι αλλαγές που επέρχονται και μετά την πάροδο σχεδόν 10 ημερών, θα εισαχθεί στη Βουλή για ψήφιση.

Το νέο νομοσχέδιο του υπουργείου Οικονομικών προβλέπει «δώρα» για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, όπως τριετή φοροαπαλλαγή για φορολογούμενους που θα διαθέσουν στην αγορά κλειστές κατοικίες, διπλάσια έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ για ασφαλισμένες κατοικίες, αναστολή της επιβολής φόρου υπεραξίας στις αγοραπωλησίες ακινήτων για άλλα δυο χρόνια.

Ωστόσο, προβλέπει και βαριές «καμπάνες» από 20.000 έως 40.000 ευρώ για όσους διαθέσουν νέες κατοικίες τύπου Airbnb στο κέντρο της Αθήνας.

Τα οφέλη με τις νέες ρυθμίσεις

Ειδικότερα οι οφέλη για τους ιδιοκτήτες ακινήτων είναι:    

• Όσοι έχουν κλειστά σπίτια και τα διαθέσουν προς ενοικίαση στην αγορά ή  μετατρέψουν τη βραχυχρόνια μίσθωση σε μακροχρόνια δεν θα πληρώνουν ούτε ένα ευρώ φόρο για τα μισθώματα που θα εισπράττουν για μία τριετία. Το μέτρο αφορά κατοικίες έως 120 τ.μ. για τις οποίες θα συναφθούν συμβόλαια τουλάχιστον τριετούς μίσθωσης μεταξύ της 8ης Σεπτεμβρίου 2024 και της 31ης Δεκεμβρίου 2025 οι οποίες τα φορολογικά έτη 2022, 2023 και 2024 (αν η μίσθωση καταρτίζεται το 2025), είχαν δηλωθεί ως κενά ακίνητα (έντυπο Ε2) ή δεν έχει δηλωθεί ως μισθωμένα ακίνητα ούτε ως κύριες ή δευτερεύουσες κατοικίες των εκμισθωτών ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενα ούτε δωρεάν παραχωρούμενα ακίνητα (έντυπα Ε1 και Ε2) ή είχαν διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση και οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν δηλωθεί στη Φορολογική Διοίκηση. Για παράδειγμα  ιδιοκτήτης με ενοίκιο 1.000 ευρώ το μήνα θα έχει ετήσιο όφελος 1.800 ευρώ ή 5.400 ευρώ στην τριετία
•  Αναστέλλεται έως και στο τέλος του 2026 ο φόρος υπεραξίας 15% στα κέρδη από τις αγοραπωλησίες ακινήτων που κανονικά λήγει στις 31 Δεκεμβρίου του 2024, μέτρο που βάλει φρένο στην άνοδο των τιμών των ακινήτων και θα στηρίξει τις συναλλαγές δίνοντας σημαντικές ανάσες στην κτηματαγορά.
• Αναβάλλεται για ένα ακόμη έτος μέχρι το τέλος του 2025 η επιβολή ΦΠΑ 24% στις μεταβιβάσεις νέων οικοδομών. Ωστόσο η διάταξη θα συμπεριληφθεί σε επόμενο νομοσχέδιο του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών
• Απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ ετών 2025, 2026 και 2027 για τα ακίνητα του Δήμου Σουφλίου της Περιφέρειας Ανατολικής Μακεδονίας και Θράκης
• Αναστολή διάθεσης νέων κατοικιών στην 1η, 2η και 3η Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Αθηναίων για βραχυχρόνια μίσθωση για ένα έτος. Συγκεκριμένα, από την 1η Ιανουαρίου 2025 έως την 31η Δεκεμβρίου 2025 δεν επιτρέπεται η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για ακίνητα που βρίσκονται στην 1η, 2η και 3η Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Αθηναίων. Σε περίπτωση μη συμμόρφωσης προβλέπεται πρόστιμο ίσο με το 50% του εισοδήματος που αποκτάται από βραχυχρόνια μίσθωση από την 1η Ιανουαρίου 2025 και μέχρι τον έλεγχο, που δεν είναι κατώτερο από 20.000 ευρώ. Σε περίπτωση νέας παράβασης εντός του ίδιου φορολογικού έτους, επιβάλλεται πρόστιμο ίσο με το ποσό των ​​εισπραχθέντων μισθωμάτων που δεν είναι κατώτερο από 40.000 ευρώ.
• Προβλέπεται έκπτωση 20% από 10% που ισχύει σήμερα για  φορολογούμενους με ασφαλισμένες έναντι φυσικών καταστροφών κατοικίες αξίας έως 500.000 ευρώ.

Η έκπτωση χορηγείται εφόσον: 

• οι κατοικίες είναι ασφαλισμένες σε ασφαλιστική επιχείρηση εγγεγραμμένη στο Μητρώο Ασφαλιστικών Επιχειρήσεων, που τηρείται στη Διεύθυνση Εποπτείας Ιδιωτικής Ασφάλισης της Τράπεζας της Ελλάδος, για σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα, 
• η ασφάλιση αφορά το προηγούμενο έτος και να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών μηνών. Αν η διάρκεια της ασφάλισης είναι μικρότερη του ενός έτους, η μείωση του ΕΝΦΙΑ προσαρμόζεται αναλογικά. Ακίνητο ασφαλισμένο για λιγότερες από 90 ημέρες δεν δικαιούται  έκπτωση. 
• η ασφάλιση καλύπτει το σύνολο της αξίας του ακινήτου που δεν μπορεί να υπολείπεται των 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. 

Επισημαίνεται ότι για τους ιδιοκτήτες ασφαλισμένων κατοικιών μεγαλύτερης αξίας, δηλαδή άνω των 500.000 ευρώ η έκπτωση στον ΕΝΦΙΑ παραμένει στο 10%.

Οι βασικές αλλαγές του νομοσχεδίου

Στις βασικές αλλαγές που περιλαμβάνονται στο νομοσχέδιο είναι:

• Κατάργηση από το 2025 του τέλους επιτηδεύματος για όλους τους επαγγελματίες, επιτηδευματίες, τα μπλοκάκια και γενικότερα όλα τα φυσικά πρόσωπα. Ειδικότερα, το 2025 (για τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν φέτος) απαλλάσσονται από την πληρωμή του τέλους επιτηδεύματος:

1. Επιτηδευματίες και ασκούντες ελευθέριο επάγγελμα, με τη φορολογική επιβάρυνση να μειώνεται τουλάχιστον κατά 325 ευρώ. Το τέλος επιτηδεύματος καταργείται και για κάθε υποκατάστημα του επιτηδευματία, το οποίο ανέρχεται σε 300 ευρώ.
2. Τα φυσικά πρόσωπα που το εισόδημά τους προέρχεται από ατομική επιχείρηση παροχής υπηρεσιών ή ελευθέριο επάγγελμα και έχουν έγγραφη σύμβαση με έως τρία φυσικά ή/και νομικά πρόσωπα, ή 75% των ακαθάριστων εσόδων τους προέρχεται από ένα φυσικό ή/και νομικό πρόσωπο. Το ετήσιο κέρδος για τους φορολογουμένους κυμαίνεται από 400 έως 500 ευρώ.
3. Επιχειρήσεις με ακαθάριστα έσοδα έως 2 εκατ. ευρώ που αύξησαν το 2024 τον αριθμό των εργαζομένων πλήρους απασχόλησης κατά τουλάχιστον 3/12 σε σχέση με το προηγούμενο έτος.
4. Οι αγρότες κανονικού καθεστώτος για τους οποίους έχουν παρέλθει τα πρώτα 5 έτη από την ημερομηνία τήρησης βιβλίων και ένταξής τους στο κανονικό καθεστώς ΦΠΑ.
5. Οι αλιείς παράκτιας αλιείας που εκμεταλλεύονται είτε ατομικά είτε με τη μορφή συμπλοιοκτησίας ή κοινωνίας αστικού δικαίου αλιευτικά σκάφη μέχρι 12 μέτρων, μεταξύ καθέτων.
6. Επιχειρήσεις που βρίσκονται σε εκκαθάριση, πτώχευση ή αδράνεια.

Το τέλος επιτηδεύματος θα συνεχίσει να επιβαρύνει τα νομικά πρόσωπα που ασκούν εμπορική επιχείρηση και έχουν την έδρα τους σε τουριστικούς τόπους και σε πόλεις ή χωριά με πληθυσμό έως 200.000 κατοίκους, που ανέρχεται σε 800 ευρώ ετησίως. Επίσης, θα συνεχίσει να επιβαρύνει τα νομικά πρόσωπα που ασκούν εμπορική επιχείρηση και έχουν την έδρα τους σε πόλεις με πληθυσμό πάνω από 200.000 κατοίκους, ύψους 1.000 ευρώ ετησίως.

• Από το 2025 και μετά, η υποβολή των φορολογικών δηλώσεων θα διαρκεί από 15 Μαρτίου έως 15 Ιουλίου, τόσο για τα φυσικά όσο και για τα νομικά πρόσωπα. Παράλληλα, προβλέπεται έκπτωση για όσους καταβάλουν το συνολικό ποσό του φόρου εισοδήματος μέχρι τις 31 Ιουλίου κάθε έτους, με βάση την ημερομηνία υποβολής της δήλωσης:

1. 4% έκπτωση για όσους υποβάλουν δήλωση από 15 Μαρτίου έως 30 Απριλίου.
2. 3% έκπτωση από 1 Μαΐου έως 15 Ιουνίου.
3. 2% έκπτωση από 16 Ιουνίου έως 15 Ιουλίου.

Με στόχο την αποφυγή καθυστερήσεων θεσπίζονται κυρώσεις για τους διοικητές οργανισμών, υπηρεσιακούς γραμματείς του Δημοσίου, γενικούς γραμματείς των Δήμων, καθώς και υπευθύνους μισθοδοσίας, σε περίπτωση που δεν αποστείλουν τα απαραίτητα δεδομένα στην ΑΑΔΕ έγκαιρα. Σε περίπτωση μη έγκαιρης ή ανακριβούς αποστολής των στοιχείων, επιβάλλεται πρόστιμο 2.500 ευρώ στα υπεύθυνα άτομα.

Ακόμη:

• Θεσπίζεται αφορολόγητο όριο έως 300 ευρώ τον μήνα για τα φιλοδωρήματα που λαμβάνουν οι εργαζόμενοι. Το συγκεκριμένο μέτρο θα ισχύει από την 1η Νοεμβρίου 2024. Επίσης, ούτε οι εργαζόμενοι ούτε οι εργοδότες θα πληρώνουν ασφαλιστικές εισφορές για τα φιλοδωρήματα, εκτός αν υπάρχει διαφορετική πρόβλεψη σε συλλογικές ή ατομικές συμβάσεις. Επιπλέον, για να αποτραπεί η καταχρηστική χρήση του νέου αυτού μέτρου από τους εργοδότες, προβλέπεται ότι αν ένας εργοδότης μειώσει τον κανονικό μισθό του εργαζόμενου και αυξήσει αντίστοιχα τα φιλοδωρήματα, τότε θα πρέπει να πληρώσει εισφορά 22% επί της μείωσης του μισθού.
• Το νομοσχέδιο προβλέπει επίσης αλλαγές στη διοικητική δομή της ΑΑΔΕ, με στόχο να βελτιωθεί η ταχύτητα και η αποτελεσματικότητα των υπηρεσιών της. Θα δημιουργηθούν τρεις νέες θέσεις υποδιοικητών που θα ασχολούνται με την οργάνωση λειτουργιών, τις νομικές υποθέσεις και τον ψηφιακό μετασχηματισμό της υπηρεσίας.